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南寧安置房現狀講解?是否具有入手潛力?你擔心安置房是否有保障

時間:2019-03-26 16:57:12    瀏覽量:0

一、名詞解析

安置房也叫動遷房,全稱為城鎮居民回遷安置房,是為安置拆遷戶準備的房,是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時,對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。即因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷,安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。

安置房毛坯室內圖

二、分析廣西安置房起源

為什么廣西,甚至是南寧有那么多的安置房出現在市面上呢?

每一個城市都是從村落開始發展起來的,那么城市在發展過程中,必然要將歷史遺留下來的城中村改建甚至城鎮化、規范化起來,那么就會對城中村進行拆遷,眾多的城中村拆遷,如果都是政府出資建設,斥資巨大,若引入市場化的方式來建設,政府只作為監督職能,那么政府就解放了很多雙手。

這就出現了南寧市的幾個大區都有安置房在市面上出售。而一個城中村的人數有限,那么建造一個32層高層的小區,自然安置后有剩余,剩余出來開發商便可以對外出售,與安置戶同等待遇。這也是承建的開發商盈利點,但往往價格還是比市面上的商品房價格優惠許多,甚至總價僅僅為商品房的三分之一。

為什么安置房這么便宜?與商品房、小產權房的區別

安置房屬于劃撥地,本身土地就還沒進行掛牌出讓,沒有土地成本,屬于保障性住房,價格僅是建造成本及人工成本,所以價格相當優惠。

與商品房的區別在于:(1)商品房是開發商從國土局手中將土地買下來,進行登記備案后,將土地進行開發建設的,商品房價格高是因為目前土地成本高,土地都在5000元/㎡以上,那么土地成本加盈利部分就構成了目前南寧市商品房的房價。(2)安置房是國家要將這片土地開發,將城中村改造并建回遷安置房給予拆遷戶的,國家在開發過程中給予到安置戶居住用房,找承建開發商來建設,跟開發商簽協議,要求開發商要留有一部分面積的房源給予到安置戶;而開發商作為一個承建商的身份需要盈利,所以政府允許開發商建設多個樓棟進行多余房源出售盈利,這樣既解決了政府城鎮化拆遷后的問題,也讓開發商可以盈利運營。

個人財產不可侵犯

三、與小產權房的區別在于:

(1)小產權房是未經縣級以上政府機關頒發權證的農村私自自建自售的房屋,其建設用地不符合土地總體利用規劃和城鎮建設規劃,不受法律保護的。

(2)小產權房建在農用地上,沒有經過任何的規劃及報建手續,沒有土地證,沒有規劃局,建設局的批文,產權年限僅20-30年,是不受國家認可及保護的。安置房的用地是國土局劃撥的回建住宅用地,取得《土地使用證》、《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等政府相關批文,是受國家承認的,合法的。在房地產市場上,不管是集體第三產業用地還是拆遷安置房,是受政府認可和保護的,三中全會也指出,在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。

三、廣西政策支撐

早在2011年,廣西就已經開始落實安置房建設,而柳州就是廣西第一個試點城市,目前已經在辦證手續進行中,也已經有辦證的安置小區,另外,早些年南寧市江南區平西三支路安置小區已經辦到證。

政府2014年的中央1號文件:第18.引導和規范農村集體經營性建設用地入市。在符合規劃和用途管制的前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價,加快建立農村集體經營性建設用地產權流轉和增值收益分配制度。

那么何為符合規劃及用途管制呢?一般在售安置項目都有國土局頒發的土地證、有建設局、規劃局發的施工證及規劃許可證,是符合國家的土地用途管制及規劃的,目前集體建設用地入市的呼聲很高,土地能入市后上面的建筑物就要確權登記發證。

2015年8月份的時候國土資源部、財政部、住房和城鄉建設部、農業部、國家林業局聯合下發的《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》,明確要求結合國家建立和實施不動產統一登記制度的有關要求,將農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物納入宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證的工作范圍,實現統一調查、統一確權登記、統一發證。

那么,安置房辦證,要如何辦理呢?

安置房要上市,要將土地的性質進行改變(集體土地—國有劃撥建設用地—國有土地出讓—辦理個人產權證)簡單來說就是補交土地出讓金,目前不超過200塊一平方,總項目的百分之2左右,100平大概就是二萬塊,補交土地出讓金后就可以同商品房一樣可進行抵押或交易。

轉載自“樓市探秘”

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